알아보자! 계약갱신청구권

계약갱신청구권이란 주로 상가나 주택의 임대차에서 임차인이 일정한 조건아래 임대인에게 임대차 계약을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이번 포스팅에서는 임대차계약할때 발생하는 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

 

계약갱신청구권 이란?

 

임차인(세입자가) 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리

 

1. 청구권 행사 횟수 : 임대차계약 1회 갱신 보장

2. 권리행사 기간 : 계약만기 6개월전부터 2개월전까지

3. 행사방법 : 전화나 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등(증거를 남기는 것이 좋음)

4. 권리행사 효과 : 기존 임대차 계약과 동일조건으로 2년연장(세입자는 중도해지 가능, 집주인은 불가)

5. 임대료 인상 : 5%이내로 상한 제한

 

 

임대인의 계약갱신청구권 거절가능 사유

 

임대인의 거부가능 사유

 

1. 임대인 본인 또는 가족이 사용하려는 경우

2. 임대하려는 건물이 재건축 되는 경우

 

임차인이 계약갱신청구권을 사용한다고 해서 임대인이 무조건 들어주어야 하는 것은 아닙니다.

임대인이 자기 또는 가족이 사용하려는 경우나 재건축등의 경우는 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

임대인은 갱신 거부의 이유를 임차인에게 명확히 밝혀야 합니다. 또한 전세나 월세 계약만기 6개월전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경하겠다는 의사 통보를 하여야 하며 이 통보가 세입자에게 도달되어야 그 효력이 인정됩니다.

 

 

계약갱신청구권 행사 기간 계산방법

우리나라 민법에서는 임대차 계약기간에 있어서 초일불산입 원칙으로, 기간의 초일은 계산에 넣지 않고 있습니다.(민법제157조) 따라서 기산일은 그 다음날부터 하고, 만료일은 기산일의 전일로 결정됩니다.(민법 제160조 제 2항)

 

예를 들어 계약기간이 2023년 10월 24일부터 2025년 10월 23일까지 인 경우 계약갱신청구권을 행사하려면, 초일불산입원칙에 따라 계약만기(2025년 10월23일)의 전날인 10월 22일부터 기산하여 2개월전인 8월 22일까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

 

 

민법

 

제157조(기간의 기산점)

기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 0시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니한다.

 

제160조(역에 의한 계산)

주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.

 

 

계약갱신청구권 행사후 해지하는 경우

 

계약갱신청구권이 행사되면 종전의 임대차계약이 갱신되어 2년간 계약이 연장됩니다.

이 경우 세입자는 2년의 기간을 다 채우지 않고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.  하지만, 집주인은 중도에 해지할 수 없습니다. 다만 집주인이 해지 통보를 받고 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다. 

 

계약갱신청구권 행사에 따라 계약이 갱신되면, 기존의 계약과 동일한 조건으로 갱신되지만, 보증금과 임대료는 5%의 범위에서 인상가능합니다. (5%인상률 계산은 렌트홈 임대료인상률 계산기로 계산하세요.)