알아보자! 묵시적 갱신

주택이나 상가를 임대차할 경우 임대인과 임차인 양측이 서로 계약에 대한 명시적인 절차를 이행하지 않고 자동으로 기존 계약이 갱신되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 이번 포스팅에서는 이러한 묵시적 갱신에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

목차

 

묵시적 갱신이란?

묵시적갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약만기 6개월전부터 1개월(또는 2개월)전까지의 기간내에 계약서를 다시 쓴다거나 계약연장의 의사를 표시하는 명시적인 절차없이, 기존의 계약이 자동으로 갱신되는 것을 의미합니다.  즉, 임차인과 임대인이 별다른 합의없이 계약을 계속 유지하는 상황을 묵시적갱신이라고 합니다.

 

주택임대차보호법

 

제6조(계약의 갱신)

1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

3. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

※ 2020년6월9일 주택임대차보호법 제6조 1항 1개월 ▶ 2개월 개정

(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 개정된 제6조 1항 적용)

 

묵시적 갱신의 주요특징

 

계약이 자동으로 갱신

 

임대차 계약이 종료일을 맞이하였으나, 임차인이나 임대인 모두 계약 조건에 대해 이의를 제기하지 않거나, 임대차 기간을 연장하겠다는 명확한 의사를 표시하지 않은 상태에서는 계약이 계속 유효하게 유지됩니다.

예를 들어, 임차인이 계약 만료 후에도 계속 거주하고, 임대인이 이를 묵인하는 경우 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 볼 수 있습니다.

 

갱신 조건

 

묵시적 갱신이 이루어지면 기존 계약 조건이 그대로 적용됩니다. 묵시적 갱신의 횟수는 제한이 없으며,(계약갱신청구권은 1회만 사용가능) 갱신되는 기간은 2년입니다. 

 

묵시적 갱신의 법적효력

 

묵시적 갱신이 이루어졌다고 하더라도, 계약 내용과 조건에 큰 변화가 없으면 이전 계약 내용이 그대로 적용됩니다.

계약 종료 후 1개월 이내에 계약 갱신을 거부하거나 새로운 계약을 체결하는 의사를 명확히 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 이루어집니다.

 

묵시적갱신시 계약갱신청구권 행사

 

주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 권리가 있습니다. 즉, 계약이 묵시적으로 갱신되었더라도 임차인은 갱신을 요구할 권리를 1회 행사할수 있습니다.  

 

예시

 

상황 1. 임대차 계약의 계약 만료일이 지나도 임차인이 계속 거주하고 있으며, 임대인은 이를 묵인하는 경우 묵시적 갱신이 발생한 것으로 볼 수 있습니다.

 

상황 2. 계약 만료 후 6개월 동안 임차인이 계속해서 임대차 물건에 거주하면서 임대료를 납부하면 이는 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 간주됩니다. 임대인은 임차인이 계속 거주하고 있다는 사실을 알면서도 계약 갱신을 거부하지 않은 경우입니다.

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묵시적 갱신시 계약서 작성

 

묵시적 갱신이 된 경우에는 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 묵시적 갱신은 모든 임대조건이 그대로 유지되면서 기간만 연장되는 것이기 때문입니다. 

 

묵시적갱신이 되면 세입자는 연장된 기간이 끝나기 전에 중도해지를 할 수 있습니다. 

이 경우, 임대인이 중개수수료를 부담하면서 새로 세입자를 구해야 하기 때문에 이러한 상황을 방지하기 위해 임대인이 계약서를 작성을 원하는 경우가 있습니다.

 

임대차 계약서를 작성하면 임대인이든 임차인이든 계약에 구속되기 때문에 중도에 마음대로 해지할 수 없기 때문입니다.

 

묵시적 갱신의 종료시 중개수수료는?

 

임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 기간은 2년 연장됩니다. 임대인은 묵시적갱신이 되면 중도에 계약을 해지할 수 없지만, 세입자는 연장된 2년이 지나기 전에 계약을 중도 해지 할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 세입자보호를 위해 임차인에게 중도해지권을 부여했기 때문입니다. 

 

그래서 만약 묵시적 갱신 후 세입자가 이 중도 해지권을 사용하여 이사를 가겠다고 한다면 세입자는 새로운 세입자를 구해올 의무가 없습니다. 왜냐하면 자신의 정당한 권리를 사용하여 해지한 것이기 때문입니다.

따라서 묵시적갱신이 된 상태에서 중도해지할 경우에는 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다.

 

중도에 이사가야할 경우 세입자라면?

 

세입자가 계약이 연장된 기간 중 중도에 이사를 가야할 상황이라면 묵시적갱신으로 연장하는 것이 유리

 

중도에 이사가야할 경우 임대인이라면?

 

임대인이 중도에 해지하는 것이 싫다면 새로운 임대계약서를 작성하는 것이 유리