아파트 청약에 따른 실거주의무 알아보기

2023년 12월 말 현재 분양가상한제 주택의 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 소위원회 문턱을 넘지 못하면서 실거주의무를 폐기하겠다고 한 정부의 약속은 지켜지기 어려워 보입니다. 

 

오늘은 소득세법상의 실거주의무와 청약을 통해 아파트를 분양받았을때 발생하는 주택법상의 실거주의무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

  목차

 

 

 

소득세법상 실거주 의무

 

실거주의무는 소득세법상 실거주의무와 주택법상 실거주의무 두가지가 있습니다.  

 

소득세법 제89조(비과세 양도소득)에 따라 '1세대 1주택을 보유하고 있는 경우" 일정 요건을 충족 시 양도소득세를 과세하지 않는 것을 말합니다.

흔히 말하는 '1가구 1 주택 비과세'입니다.

 

◆ 비과세 조건

 

12억 이하의 주택

2년이상 보유

2년 이상 실거주(조정대상지역인 경우)

● 실거주의무 기준일

 

1. 분양권 : 잔금과 등기일 중 빠른 날

2. 입주권(승계조합원) : 사용승인일

 

 

 

주택법상 실거주 의무

 

주택법 57조의 2 수도권에서 분양가상한제 적용 주택과 투기과열지구, 민간택지 내 공공재개발에 공급하는 해당 주택에 대하여는 2년에서 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가와 인근 지역 주택매매가의 비율에 따른 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 하는 것을 말합니다.

 

2021년 2월 이후부터 분양받은 수도권의 수분양자의 경우에는 시세 대비 분양가격에 따라 최소 2년에서 5년까지 실거주의무를 해야 합니다.

 

국토교통부가 2023년 1월 3일 전매 제한을 최대 10년에서 3년으로 완화하고 분양가상한제 주택의 실거주의무를 적용받는 주택의 실거주의무를 폐지한다는 내용을 발표했습니다만, 2023년 12월말 현재 국회에 상정 되었으나 처리가 되고 있지 않아 그대로 시행되고 있습니다.

 

 

주택법상 실거주의무 대상 주택

 

1. 수도권에서 건설, 공급하는 분양가상한제 적용 주택

2. 행정중심 복합도시중 투기과열지구에서 건설, 공급하는 주택으로 행정중심 복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택 

3. 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 공공재개발사업으로 건설, 공급되는 주택

 

 

주택법상 실거주 의무 기간

 

해당 주택		거주의무기간
공공택지에서 건설/공급되는 주택의 경우	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택	5년
	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택	3년
공공택지 외의 택지에서 건설/공급되는 주택의 경우	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택	3년
	분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택	2년
주택법 제 57조의 2 제1항 제2호에 따른 주택의 경우		3년
주택법 제 57조의 2 제1항 제3호에 따른 주택으로서 분양가격이 인근지역주택 매매가격의 100% 미만인 주택의 경우		2년

 

실거주의무 위반시 한국토지주택공사에게 주택을 환수당할 수 있으며 거주 사실을 속였다면 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있으니 반드시 준수해야 합니다.

 

 

실거주 의무 예외조건

 

주택법상 분양권 실거주 의무 적용을 받지 않는 경우가 있습니다. 이러한 실거주 의무 예외조건은 아래와 같습니다. 다음 예외조건에 해당되는 경우 한국토지주택공사(LH)에 확인 후 실거주 의무를 면제받을 수 있습니다.

 

• 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위해 해외에 체류 중인 경우
• 군인의 인사발령으로 다른 지역에 거주하는 경우
• 세대원의 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위해 세대원 전원이 수도권 외의 지역에 거주하는 경우
• 혼인, 이혼 등으로 퇴거한 후 거주의무자의 직계존비속, 배우자, 형제자매 등이 의무 기간을 승계하여 거주하는 경우
• 가정 어린이집으로 운영 인가를 받은 경우 거주의무자 자녀가 다른 지역의 초 중학교에 재학 중인 경우(단 학기가 끝난 후 90일 이후에는 입주를 해야 함)