알아보자 임대차3법!

임대차3법이란  2021년 6월1일부터 시행된 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 이 3가지를 주요 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래법 개정안입니다. 이 3가지 법에대해 바로 알아야 전월세 계약시, 만기연장시, 계약해지할때 바르게 대응할 수 있습니다. 집주인도 임차인도 꼭 알아야 할 내용입니다.

 

 

 

 

목차

 

 

 

주택임대차보호법의 목적

 

주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 법입니다.  계약 당사자가 합의하여 계약했더라도 임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 단, 모든 위반되는 규정이 무효가 아니라 임차인에게 불리한 것만 무효입니다.

 

주택임대차보호법 특례

 

1. 임대차기간 2년 보장

2. 차임(월세)이나 보증금 증액제한(전월세 상한제)

3. 보증금 월차임 전환 시 산정률 제한

4. 대항력

5. 보증금 우선변제권 인정 

6. 주택 임차권 승계(상속법에 대한 특례)

 

 

 

계약갱신청구권

 

주택임대차보호법 제 6조의 3

 

계약갱신 청구권이란 임차인이 기존 계약 횟수에 상관없이 1회에 한해 임대기간이 끝나기 6개월~2개월 전까지 임대인에게 임대차 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 가능한 장래 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서 문자나 메일, 내용증명 우편 등 증거를 남길수있는 방법이 좋습니다.

 

※ 2020년 12월10일 이전에 체결한 임대차 계약의 경우 임대기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구 할수 있습니다.

 

1. 시행시기 : 2020.7.31부터

2. 세입자의 요구가 있으면 기존 2년 계약에서 최대 4년(2년+2년)까지 연장할 수 있습니다.

3. 법 시행 이전 계약 : 계약갱신청구권(+2년) 인정

 

임대인의 거부 가능 사유

 

1. 집주인 또는 직계 존, 비속이 2년간 실거주하는 경우

2. 세입자는 갱신거절시 실거주사유의 증명을 임대인에게 요구할 수 있음.

 

주택 매도로 인해 집주인 변경시

 

1. 세입자가 있는 주택이 매도되어 소유권자가 바뀌더라도 갱신권에 대한 제한은 없음.

2. 집주인변경시

    기존 세입자는 만료6개월~2개월전까지 계약갱신권 청구 가능

    단, 새 주인이 실거주를 원한다면 갱신권거절가능. 

    이 경우 새 주인은 만기일 2~6개월이전에 거주의사를 통보하여야 함.

    통보기간이 지나면 묵시적갱신으로 자동연장됨.

 

※ 계약갱신권 중도 해지시 해지권한은 임차인에게만 있습니다.

임차인은 중도 해지하고 싶다면 3개월 전에 집주인에게 통보하면 ​ 통보일로부터 3개월 해지 효력이 발생.

묵시적갱신, 계약갱신청구권은 중도해지시 임대인에게 불리하게 적용되며, 통보후 3개월이 지나면 새로운 임차인을 구하는 중개보수료도 임대인이 부담.

 

 

 

 

전월세상한제

 

주택임대차보호법 제7조

 

전월세상한제란 계약 갱신시 임대료인상을 5%이내로 제한하는 것으로 과도한 임대료인상으로 인해 서민들의 주거안정이 위협받지 않도록 만든 제도입니다.

 

전월세상한제

 

1. 계약 갱신시 임대료인상을 기존 임대료의 5%이내로 제한

2. 보증금, 월세등의 증액이 있는 후 1년이내 청구 불가

3. 지자체가 5%이내에서 조례로 달리 정할수 있음. 별도로 정하지 않으면 법에서 정한 5%이내로 정함.

 

 

전월세신고제

 

부동산 거래 신고 등에 관한 법률 6제조의 2

 

전국의 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 임대차계약은 계약 30일 내 계약서를 가지고 가까운 행정복지센터로 가서 신고하여야 합니다. (단, 경기도외 도지역의 군 제외)

 

전월세 신고제

 

1. 신고기간 : 계약 후 30일 이내

2. 신고대상 : 신규 및 갱신계약 모두 대상

3. 신고의무자 : 집주인 또는 세입자(한쪽만 해도 신고처리 됨)

4. 대상주택 : 아파트, 다세대, 주거용오피스텔, 준주택 등 모든 임차주택